香港会议室里掌声响起，久未露面的孙宏斌走向前排座位，这位地产硬汉用一句“最困难的时候已经过去”为融创中国三年生死时速画下注脚。
6月30日的香港，融创中国2024年度股东周年大会现场，久违露面的孙宏斌走进会议室时，现场自发响起掌声。一位连续三年参会的投资者坦言：“挺惊喜的。”
面对股东们关切的目光，孙宏斌给出了明确判断：“公司过去经历过很多困难和风险……不管是再好的行业，杠杆高风险就会很大。所以降杠杆是必须的。”当被问及“最困难的时候是否已经过去”，他毫不犹豫地回答：“肯定的。”
01化债攻坚：融创的生死时速
债务重组这场硬仗，融创打得堪称惊心动魄。
在总规模154亿元的境内债重组方面，融创推出了“一揽子”方案：现金要约收购、股票及股票经济收益权兑付、以资抵债。未选择这三个选项的债券，将延期5至9.5年，并将年利率下调至1%。
今年4月，融创已根据债券购回选项的安排，以约8亿元购回约40亿元的境内债券，打响了债务化解的第一枪。
境外债务重组规模更为庞大——约95.5亿美元。今年4月17日，融创正式推出重组支持协议，新方案拟“全额债权转股权”，向债权人分派两种新强制可转债。
截至6月底，现有债务未偿还本金总额约75%的持有人已加入重组支持协议，境外债务重组有序进行。相关计划的聆讯定于今年9月15日在香港召开。
如果境内外债务重组双双成功，融创整体偿债压力将压降近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元。
02战略重构：从规模狂奔到核心聚焦
“我们肯定不会再去那么多的城市。”孙宏斌在股东大会上的表态，标志着融创发展战略的根本性转变。
未来融创在开发业务方面，将集中在北京、上海、西安等核心一二线城市，“把产品做好”。这种聚焦核心城市的策略，正是融创在暴风雨后的重大战略调整。
高端精品路线曾是融创的差异化竞争优势。多年来，融创打造了“壹号院”系、“桃花源”系、“府”系等高端系列产品，占据北京、上海、杭州等城市高端市场的近一半份额。
如今，孙宏斌更看重的是开发业务之外的运营能力：“除了开发业务之外，集团的运营业务和能力，在未来两三年也会有一个比较大的突破。”
2024年融创文旅业务收入接近60亿元，以13个文旅城项目为核心，在冰雪、商业、酒店、主题娱乐四个方面进行整合布局。融创期望未来实现地产、物业、文旅运营三项业务并驾齐驱的发展模式。
03保交楼战场：三年66万套的承诺
在债务重组的同时，融创另一条战线同样艰苦卓绝——保交楼。
2024年，融创在全国84个城市共完成约17万套房屋的交付任务。这一数字背后是无数个日夜奋战的项目团队和施工队伍。
纵观2022-2024这保交房最具挑战的三年，融创分别实现交付18.6万套、31.2万套、17万套，累计交付超过66.8万套。这一交付总量连续两年位居行业前三。
2025年，融创计划全力以赴达成超过5万套房屋交付。届时，将基本完成全部保交付工作，为这场持续数年的民生保卫战画上句号。
支撑这一交付奇迹的是多方协作的融资机制：融创获得各地保交楼专项借款审批金额约218亿元，获得银行配套融资审批金额合计约104亿元，获得“白名单项目”融资审批金额约23亿元。
04行业涅槃：从规模崇拜到品质生存
房地产行业的转型之痛，是整个中国经济转型的缩影。2024年9月26日，中共中央政治局会议提出要“促进房地产市场止跌回稳”，对商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”。
政策转向后，住房需求正从“有没有”转向“好不好”。高品质项目仍具备广阔发展空间，而这正是融创一直坚持的发展路线。
孙宏斌在2017年就曾预言：“当前是大型房企的钻石时代，因为大公司在不断合并小公司的市场份额，小公司都没了，这个时代就结束了。”
他当时还前瞻性地指出：“房地产下半场就是投资美好生活。”所谓‘美好生活’，第一个阶段是生存，是解决温饱，要有房，有车。第二阶段就是投资房子、车。而第三阶段将迎来消费升级。
而今，这一预言正在成为现实。经历过深度调整的房地产行业，正在告别高杠杆、高周转的野蛮生长模式，走向以产品品质和运营能力为核心的新发展阶段。
05新航道：而今迈步从头越
债务重组接近尾声之际，孙宏斌已开始布局新赛道。2024年10月，融创筹备成立名为“而今资本”的新资本平台，由融创集团执行总裁兼东南区域总裁王鹏牵头。
这一平台独立于原有地产开发体系，专注于整合代建体系和引进外部资金，切入地产不良资产市场。创新性地采用“不良资产 代建”模式 ，不仅帮助资本方挑选项目，还可能参与部分投资，后续由自有平台完成代建。
融创的代建平台“融者共创”设立于2022年，已拥有代建签约项目超100个，累计签约面积约2000万平方米。而今资本的成立，标志着孙宏斌从“白武士”向专业“淘金者”转型。
孙宏斌选择的道路充满挑战。一位业内从事不良资产的企业内部人士坦言：“不良资产要想盈利，首先是投资前就要有能力判断并发现价格是否值得投资、有哪些升值空间。完成才能赚钱，不然可能会烂在自己手里成为拖累。”
截至今年6月，融创75%境外债持有人签署了重组支持协议，为9月香港法庭的最终聆讯铺平道路。若方案通过，融创将成为行业首家境外债务基本清零的大型房企，压降近600亿元债务。
孙宏斌在书中所写：“年轻不能四平八稳，年纪大了不能不顾一切。”
告别规模执念的融创，正在北京融创壹号院、上海外滩壹号院这些核心城市的高端项目上找回节奏。2025年上海壹号院累计销售超170亿成为全国单盘销冠，为融创提供了宝贵的现金流。
房地产行业从“黄金时代”步入“钻石时代”的预言正在应验——活下来的企业将拥有更强劲的生命力，但必须经过艰难困苦的淬炼。
本文内容综合自：网易新闻、东方财富网、房掌柜、东方财富网股吧、北京经济、第一财经、网易新闻、36氪、中华网等公开报道。
